Dla wielu osób współwłasność nieruchomości to rozsądne rozwiązanie – dziedziczenie rodzinnego domu, zakup mieszkania z partnerem czy współdziałanie przy inwestycji. Niestety, w praktyce taki układ bywa często źródłem poważnych konfliktów, które mogą skutecznie uprzykrzyć życie. Jak żądać zniesienia współwłasności? Czy możliwe jest polubowne rozwiązanie sporu, zanim sprawa trafi na drogę sądową?

Czym jest współwłasność nieruchomości?

W polskim prawie współwłasność to sytuacja, w której więcej niż jedna osoba posiada prawo do posiadania tej samej rzeczy. Co może być przedmiotem współwłasności? Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego (art. 195) może ona dotyczyć zarówno nieruchomości, jak i ruchomości, czyli rzeczy materialnych – np. samochodu.

Charakterystycznymi cechami własności wspólnej są:

1. • jedność przedmiotu współwłasności – dana nieruchomość pozostaje jedną rzeczą, mimo że ma kilku właścicieli,
2. • mnogość uprawnionych osób – wszyscy współwłaściciele mają wspólne prawo do korzystania z nieruchomości,
3. • niepodzielność wspólnego prawa – współwłaściciele nie mogą rozdzielić swojego prawa własności w tradycyjny sposób, chyba że zdecydują się na zniesienie współwłasności, czyli przyznanie na własność jednemu ze współwłasności danej nieruchomości.

Współwłasność łączna i współwłasność ułamkowa – czym się różnią wg kodeksu cywilnego?

Możemy wyróżnić dwa rodzaje współwłasności – łączną i ułamkową. Współwłasność łączna występuje, gdy nie da się określić udziałów poszczególnych współwłaścicieli. Typowym przykładem jest wspólny majątek małżonków. W tym przypadku decyzje dotyczące nieruchomości muszą być podejmowane wspólnie, a żaden z właścicieli nie może swobodnie rozporządzać „swoją częścią”.

Z kolei współwłasność ułamkowa oznacza, że każdy współwłaściciel ma dokładnie określony udział w częściach ułamkowych, którym może samodzielnie dysponować. Może go sprzedać w trybie postępowania egzekucyjnego lub wynająć bez zgody pozostałych współwłaścicieli, o ile nie dotyczy to całej nieruchomości.

Wady współposiadania wspólnej rzeczy

Współwłasność bardzo często prowadzi do sporów i nieporozumień, zwłaszcza gdy między współwłaścicielami, których udziały wynoszą różne części ułamkowe, występują rozbieżne interesy. Problem może dotyczyć również braku porozumienia co do sposobu korzystania z nieruchomości, przez co często dochodzi do sądowego zniesienia współwłasności.

Sposób zniesienia współwłasności nieruchomości

Jak rozwiązać problemy ze współwłasnością? Każdy właściciel może zdecydować się na zakończenie układu. Zniesienie współwłasności następuje na dwa sposoby – u notariusza lub jako sądowe zniesienie współwłasności zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego. Procedury mogą skutkować:

• • podziałem nieruchomości na mniejsze części,

• • przekazaniem nieruchomości jednej osobie z obowiązkiem spłaty reszty współwłaścicieli,

• • sprzedażą i podziałem pieniędzy.
  
  Podział fizyczny najczęściej sprawdza się w przypadku działek, natomiast stanowi problem w przypadku nieruchomości. W takiej sytuacji sąd może zdecydować, że całość trafi do jednego współwłaściciela, który później jest obciążony obowiązkiem spłat pozostałych współwłaścicieli. Gdy takie rozwiązania okazują się nieskuteczne, najprostszym wyjściem jest sprzedaż i podział rzeczy wspólnej – w tym przypadku pieniędzy między współwłaścicieli.

Zniesienie współposiadania rzeczy wspólnej u notariusza

W zależności od tego czy wolisz załatwić sprawę u notariusza w formie aktu notarialnego, czy preferujesz zniesienie współwłasności na drodze orzeczenia sądowego, postępowanie będzie przebiegać w inny sposób.

Zniesienie współwłasności u notariusza i sporządzenie umowy wymaga obecności wszystkich stron, których dotyczy współwłasność. Zaletą sporządzenia aktu notarialnego jest niewątpliwie to, że sprawę można załatwić bardzo szybko. Co ważniejsze, jest to również tańsza opcja w porównaniu do drogi sądowej.

Sądowe zniesienie współwłasności nieruchomości

Jeśli współwłaściciele nie są w stanie dojść do porozumienia, zniesienie współwłasności może nastąpić również na mocy orzeczenia sądu. W takim przypadku władza sądownicza bierze pod uwagę wielkości udziałów każdego ze współwłaścicieli oraz dotychczasowe korzystanie z nieruchomości. Sąd rozstrzyga interesy współwłasności (co obejmuje możliwość korzystania z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy). Ma również na względzie cel zamierzonej czynności.

W wyniku procesu sądowego może dojść do przyznania nieruchomość jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych. Jeśli strony nie potrafią samodzielnie ustalić sposobu zarządzania lub podejmują decyzje dotyczące czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu (np. sprzedaż nieruchomości, generalny remont), każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego, by przeprowadzić określoną czynność mimo braku zgody pozostałych.

Końcowe rozstrzygnięcie w sprawie zniesienia współwłasności

Sposób zniesienia współwłasności zależy więc od konkretnej sytuacji – sąd może dokonać fizycznego podziału rzeczy, sprzedaży nieruchomości i podziału środków, albo wspomnianego przyznania rzeczy jednemu współwłaścicielowi. Wadą postępowania sądowego jest jednak długotrwałość – postępowania często trwają wiele lat, szczególnie w przypadku sporów lub jeśli sprawa wymaga opinii biegłych.

Właśnie dlatego tak ważne jest, aby przed podjęciem decyzji o zniesieniu współwłasności rozważyć wszystkie dostępne opcje i wybrać najkorzystniejsze rozwiązanie zarówno z perspektywy prawnej, jak i kwestii praktycznych. Jeśli mieszkasz w Słupsku lub okolicach i szukasz szybkiej sprzedaży obiektu, nasz Skup nieruchomości Słupsk pomoże Ci szybko i bezproblemowo pozbyć się wspólnej posiadłości, oferując sprawny proces sprzedaży. Słupsk to nasz główny obszar działania, dlatego gwarantujemy szybką wycenę, minimum formalności i bezpieczną transakcję.